Column Geert Lankhorst * – Vroegsignalering van schulden, huurontbinding en ontruiming

Twee van de allereerste rechterlijke toepassingen inzake vroegsignalering van schulden. Wat leren die ons ? Een herhaalde tekortkoming in betaling door de huurder betekent niet dat de verhuurder niet meer in het kader van de verplichte vroegsignalering bij de gemeente hoeft te melden. Het rechtsgevolg is dat de ontbinding van de huurovereenkomst – mede gezien de beperkte hoogte van de huurachterstand – wordt afgewezen.

In een tweede vergelijkbare geval – waarin door de verhuurder ook geen vroegsignaleringsmelding was gedaan – werd de ontbinding en de ontruiming wel toegewezen. Daar was het niet aannemelijk dat een vroegsignalering het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen. Het achterwege blijven van een melding heeft dus niet perse altijd consequenties. Als een melding zinloos is, dan hoeft het niet-melden geen reden te zijn om een ontbinding en ontruiming af te wijzen.

Eerst wat theorie

Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders verplicht om huurders met een betalingsachterstand bij de gemeente te melden. De gemeente is vervolgens wettelijk verplicht om schuldhulp aan te bieden. Een goede maatregel van preventief beleid, zo lijkt het, maar wel in de uitvoering voor gemeenten en schuldeisers zeer bewerkelijk. In art. 8 van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) is opgenomen dat (bij algemene maatregel van bestuur) personen en instanties kunnen worden aangewezen die onder bepaalde voorwaarden inlichtingen moeten verschaffen aan de gemeente. Bij de Wet van 24 juni 2020 tot wijziging van de Wgs ten behoeve van de uitwisseling van persoonsgegevens is in art. 3 de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers te bepalen op basis waarvan schuldhulpverleners uit eigen beweging een intakegesprek aan moeten bieden aan inwoners met schulden (vroegsignalering van schulden).

Achtergrond Amvb; early warning

In art. 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) is nader bepaald dat de verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak onder bepaalde voorwaarden de contactgegevens van de huurder dient te delen met het College van B&W. Zo kunnen gemeenten mensen met schulden tijdig in beeld krijgen (“early warning”) om vervolgens schuldhulpverlening te bieden. Door ook verhuurders te betrekken in de signalering van schulden, kan eerder hulp worden geboden, is de gedachte achter deze wet en het bijbehorende besluit. De verhuurder moet aan de gemeente gegevens verstrekken als er achterstand is in het betalen van de huur, dat wil zeggen de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand, als hij: a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen; b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Signalen vroegsignalering

De AMvB wijst zes signalen aan voor de vroegsignalering van schulden. Drie van deze signalen komen van energieleveranciers: betalingsachterstanden op elektriciteit, gas en warmte. De overige signalen betreffen achterstanden in de huur, de waterrekening en de zorgverzekering. Zowel een enkelvoudig signaal als combinaties van signalen op een adres zijn aanleiding om een aanbod tot een gesprek te doen. De zes signalen zijn stuk voor stuk volgens de wetgever een adequate indicatie dat de eerste levensbehoeften worden bedreigd.

Geen melding gedaan

Woningcorporatie Ymere had de gemeente niet gemeld dat er een huurachterstand was ontstaan bij een huurder. De verhuurder geeft via de gemachtigde in een ontbindingsverzoek bij de kantonrechter aan dat vroegsignalering niet meer verplicht zou zijn omdat het gaat om een herhaalde huurachterstand. De eerste maand huurachterstand dateert immers van januari 2021, toen het besluit van het College van B&W van Amsterdam tot gemeentelijke schuldhulpverlening al in werking was getreden. Wanneer de verhuurder een beginnende huurschuld niet bij de gemeente heeft gemeld, is het risico aanwezig dat de kantonrechter een verzoek om ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen. Dat is uiteindelijk ook wat in deze zaak – waar de gedaagde huurder niet verscheen bij de kantonrechter – gebeurt.

Vroegsignalering en herhaalde melding

De rechtbank overweegt in een verstekvonnis dat een huurder ook bij een hernieuwde betalingsachterstand baat kan hebben bij een vroegsignaleringsmelding aan de gemeente. Een herhaalde tekortkoming van de kant van de huurder betekent dus niet dat de verhuurder niet hoefde te melden of dat een melding zinloos is. Een ontruiming kan bij het ontbreken van de melding afgewezen worden. Tegen deze achtergrond en gelet op de overige omstandigheden van het geval, waaronder de hoogte van de huurachterstand, wordt de ontbinding door de kantonrechter thans afgewezen.

En een vergelijkbaar tweede geval

In het tweede geval had een verhuurder ook geen vroegsignaleringssignaal afgegeven, maar nu voor een huurachterstand van meer dan 15 maanden. Dezelfde rechter overweegt dat het ontbreken van de melding vroegsignalering in dit geval geen reden is om de vordering af te wijzen. Het verzuim van de melding is dit keer niet relevant. Tot 1 februari 2022 bedroeg de totale huurachterstand € 24.245,63. De verhuurder vindt de huurachterstand van meer dan 15 maanden een tekortkoming die de ontbinding kan rechtvaardigen, het achterwege blijven van een melding aan de gemeentelijke schuldhulpverlening maakt dat niet anders, en verhuurder vordert een voorwaardelijke ontbinding en een maand de tijd om de huurachterstand in te lopen.

Persoonlijke omstandigheden

Gedaagde erkent dat er een huurachterstand is ontstaan. Zij stelt dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Zij voert daartoe aan dat ze een bijzonder zwaar jaar achter de rug heeft gehad, waaronder door het overlijden van haar moeder op Sint Maarten, een ziekenhuisopname van haar broertje met ernstige hartproblematiek, zorgen rondom haar eigen bedrijf en de zorg die zij heeft voor haar broertjes in Nederland. Vanwege die omstandigheden is zij de grip op haar financiële situatie kwijtgeraakt. Er is geen melding van de huurachterstand bij de gemeente gedaan.

Huurachterstand die ontbinding rechtvaardigt

Gedaagde heeft niet betwist dat de huurachterstand op het moment van dagvaarding € 15.610,00 bedroeg. De vorderingen tot betaling van deze huurachterstand zullen dan ook worden toegewezen. Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter van voldoende gewicht om toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen. Daarbij weegt de kantonrechter niet alleen de hoogte van de huurachterstand mee (deze is inmiddels opgelopen tot meer dan zestien keer de overeengekomen maandhuur), maar ook dat van 1 juli 2021 tot heden helemaal niets meer aan eiseres is betaald.

Verzuim melding niet relevant

De aangevoerde privé omstandigheden doen aan het voorgaande niet af. Deze komen, hoe vervelend ook, voor haar rekening en risico en maken nog niet dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de verhuurder heeft verzuimd tijdig melding te maken bij de gemeente van de huurachterstand. Weliswaar zijn verhuurders per 1 januari 2021 op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in beginsel verplicht een dergelijke melding te doen (om door vroegsignalering huisuitzetting door schulden te voorkomen) en heeft eiseres dat niet gedaan, maar dat vormt in dit geval geen reden om de ontbinding en ontruiming af te wijzen. Niet aannemelijk is dat een vroegsignalering in dit geval het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen. Gedaagde beschikte immers lange tijd niet over (voldoende) inkomen om de huur te kunnen voldoen. Het contact dat gedaagde al in 2021 heeft gehad met een schuldhulpverlener, waarbij ook is gesproken over de huurachterstand, heeft dan ook niet kunnen helpen om te voorkomen dat de huurachterstand sindsdien verder is opgelopen.

Wel ontbinding en ontruiming

Hier pakt de beslissing van de Amsterdamse rechtbank dus net anders uit dan in het eerste geval. De kantonrechter veroordeelt gedaagde om binnen één maand aan eiseres de huurachterstand te betalen over de maanden mei 2020 tot en met januari 2022, vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten; en indien gedaagde niet aan deze veroordeling voldoet binnen één maand: ontbindt alsdan de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, met (ook voorwaardelijk) de ontruiming.

Bronnen:

  1. Rb. Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1026
  2. Rb. Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:742
  3. Regelgeving: Art. 8 Wet op de Gemeentelijke Schuldhulpverlening van 9 februari 2012 (Stb. 2012, 78); Wet van 24 juni 2020 tot wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening ten behoeve van de uitwisseling van persoonsgegevens (Stb. 2020, nr. 239) en art. 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening van 6 juli 2020 (Stb. 2020, 240)

* Mr. dr. G.H. Lankhorst is beleidsadviseur bij de Directie Rechtsbestel van het
Ministerie van Veiligheid en Justitie. Daarnaast is hij redactielid van het
Tijdschrift Schuldsanering en doceert en examineert Geert Lankhorst
in de Leergang Wsnp van OSR Juridische Opleidingen.

Vorig bericht
Column Geert Lankhorst * – Vaststelling beloning curator bij uitzonderlijke omstandigheden
Volgend bericht
Column Geert Lankhorst * – Tevergeefse minnelijke pogingen

Gerelateerde berichten

Niets gevonden.
keyboard_arrow_up