Een huurovereenkomst wordt door de kantonrechter ontbonden gezien alle omstandigheden waaronder de huurachterstand van bijna zes maanden. De verhuurder zegt echter toe – alhoewel hij ook een ontruimingsvonnis heeft – niet te zullen ontruimen als de huurder zich a. aan afspraken houdt over afbetaling van de huurachterstand en b. de doorbetaling van de lopende huur garandeert en c. zich aan de regels van de schuldhulpverlening houdt.
Kantonrechter ontbindt de huur
Gedaagde X huurt een woning van de Stichting Havensteder. De huur is nu € 687,66 per maand. Op dit moment is er een forse huurachterstand. Er is een voorlopige betalingsregeling. X betaalt vanaf 1 maart 2024 elke maand € 175,- naast de lopende maandhuur. Hij heeft contact gezocht met Zuidweg & Partners om hem te helpen met zijn schulden. De verhuurder eist dat gedaagde die huurachterstand betaalt en dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt. De woningstichting is bereid om de woning niet te ontruimen, als X in een periode van drie maanden elke maand € 175,- aflost, er voordat die drie maanden voorbij zijn bericht komt van Zuidweg & Partners, en indien wordt bepaald welke aflossing gedaagde na die drie maanden op basis van draagkracht elke maand kan doen én indien X vervolgens overeenkomstig die draagkracht zal aflossen.
Huurachterstand
X moet van de rechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten – met de kanttekening dat de verhuurder bereid is om die ontruiming nog niet uit te voeren als de gemaakte afspraken worden nagekomen. X wordt veroordeeld om € 4.125,30 aan de verhuurder te betalen. Partijen zijn het er namelijk over eens dat dit de huurachterstand was op het moment van de mondelinge behandeling. De huur tot en met de maand februari 2024 zit hier dus bij.
Ontbinding huurovereenkomst
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat X verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (art. 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen, hetgeen voortvloeit uit de rechtspraak van de Hoge Raad (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Er zijn hier geen omstandigheden waardoor de huurovereenkomst niet zou moeten worden ontbonden. De achterstand is tot bijna zes maanden opgelopen.
Ontruiming
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet X de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat het vonnis door de gerechtsdeurwaarder is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moet X een gebruiksvergoeding (dat heet dan heen huur meer) van € 687,66 per maand betalen (art. 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (art. 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
Buitengerechtelijke incassokosten
Leerzaam is de overweging inzake de incassokosten die de verhuurder heeft gemaakt. De incassokosten van € 478,35 worden afgewezen, omdat de bepaling over de buitengerechtelijke kosten in de algemene voorwaarden oneerlijk is en daarom wordt vernietigd. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (art. 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor incassokosten wordt afgewezen.
Geen tenuitvoerlegging als huurder zich aan de afspraken houdt
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde gerechtsdeurwaarder van de verhuurder verklaard dat als X zich aan een aantal voorwaarden houdt, de woningstichting bereid is om de ontruiming van de woning (nog) niet uit te voeren. Het gaat om de volgende voorwaarden: X houdt zich aan de tijdelijke betalingsregeling, wat betekent dat hij vanaf 1 maart 2024 voor een periode van drie maanden € 175,- per maand aflost. Daarnaast moet hij de lopende huur op tijd betalen; De verhuurder ontvangt voordat de tijdelijke betalingsregeling afloopt bericht van Zuidweg & Partners; en X gaat na de tijdelijke betalingsregeling de schuld aflossen naar draagkracht. Daarvoor is een opgave van de schulden, inkomsten en uitgaven van X nodig. Nog even voor de goede orde: Deze huurder (woninggebruiker) zat (nog) niet in de wettelijke schuldsaneringsregeling, maar de gelijkenis met artikel 305 Fw dringt zich in deze casus wel op. Ook binnen de Wsnp dient de debiteur de lopende verplichtingen te voldoen, wil hij voorkomen dat een sanctie hem of haar treft – in de Wsnp kan dat een tussentijdse beëindiging zijn. De tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis wordt op grond van artikel 305 Fw opgeschort zolang de saniet aan die lopende verplichtingen blijft voldoen.
Pragmatische oplossing
Deze woningstichting kiest er zodoende voor om de ontruiming niet door te zetten, hetzij vanwege de (moeizaam te verhalen) kosten die dat met zich mee brengt, hetzij vanwege resterend vertrouwen in de huurder, hetzij vanwege het eigen sociale beleid, of een combinatie van deze overwegingen. Indien de verhuurder wel zou hebben willen ontruimen, dan zou dat evengoed een begrijpelijke keuze zijn geweest, nu de woningstichting een traject achter de rug heeft om het ontruimingsvonnis te halen en vermoedelijk zoals elke sociale verhuurder een flinke wachtlijst heeft en liever een huurder heeft die wel op tijd betaalt. Deze huurder heeft dus geluk. De kantonrechter veroordeelt hem om aan de verhuurder te betalen € 4.125,30 aan achterstallige huur tot en met februari 2024 en ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt X om binnen veertien dagen de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van de verhuurder te stellen. De kantonrechter veroordeelt X om vanaf 1 maart 2024 tot en met de (onzekere) dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan de verhuurder te betalen een “gebruiksvergoeding” van € 687,66 per maand met de verhoging die is toegestaan. Onzeker omdat het afwachten is of de huurder aan alle gestelde voorwaarden zal kunnen gaan voldoen. Een pragmatische oplossing dus, die de schuldenaar dwingt om moeite te doen om zichzelf op het rechte spoor te houden en de afspraken met de schuldhulpverlening na te leven.
Bron : Rechtbank Rotterdam, 17 mei 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:4743
* Mr. dr. G.H. Lankhorst is beleidsadviseur bij de Directie Rechtsbestel van het
Ministerie van Veiligheid en Justitie. Daarnaast is hij redactielid van het
Tijdschrift Schuldsanering en doceert en examineert Geert Lankhorst
in de Leergang Wsnp van OSR Juridische Opleidingen.